Налог с продажи квартиры в новостройке: полный разбор 2026

Налог с продажи квартиры — главный страх продавца новостройки, и чаще всего этот страх основан на устаревших представлениях. Главное, что нужно знать в 2026 году: если минимальный срок владения истёк, налога нет вообще, а для купленных по ДДУ квартир этот срок считается с даты полной оплаты договора, а не с получения ключей или регистрации собственности. Купили на котловане в 2021-м, дом сдали в 2024-м — ваш срок идёт с 2021 года, и вполне возможно, вы уже можете продавать без налога и декларации.

Минимальный срок владения: 3 года или 5 лет

Общее правило — 5 лет. Сокращённый срок 3 года действует, в частности, если:

• это ваше единственное жильё (у вас и супруга нет другой квартиры или доли, не считая купленной за 90 дней до продажи);
• квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации или договору ренты.

Для новостройки по ДДУ (и по уступке прав) срок отсчитывается с даты полной оплаты. Важная деталь: если после обмеров вы доплачивали за дополнительные метры, эта доплата срок не сбрасывает — отсчёт всё равно идёт с основной оплаты.

Если срок не вышел: сколько платить

НДФЛ платится не со всей цены продажи, а с прибыли — разницы между доходом и расходами на покупку. С 2025 года для продажи имущества действует двухступенчатая шкала:

• 13% — с прибыли до 2,4 млн ₽;
• 15% — с части прибыли свыше 2,4 млн ₽.

Пример: купили по ДДУ за 10 млн ₽, продали за 13 млн ₽. Прибыль — 3 млн ₽. Налог: 2,4 млн × 13% + 0,6 млн × 15% = 312 000 + 90 000 = 402 000 ₽.

Ещё один нюанс: если продать заметно дешевле кадастровой стоимости, налог всё равно посчитают от 70% кадастра — «занизить цену в договоре» давно не работает.

Вычеты: как законно уменьшить налог

• Доход минус расходы. Основной инструмент: из цены продажи вычитаются документально подтверждённые расходы на покупку — цена по ДДУ, а также уплаченные проценты по ипотеке на эту квартиру.
• Фиксированный вычет 1 млн ₽. Альтернатива для случаев, когда расходов не было или документы не сохранились (наследство, дарение).
• Льгота для семей с двумя и более детьми. Полное освобождение от НДФЛ независимо от срока владения — при соблюдении условий: дети до 18 лет (до 24 при очном обучении), в том же году или до 30 апреля следующего куплено новое жильё большей площади или кадастровой стоимости, кадастровая стоимость проданного не превышает 50 млн ₽. С 2026 года условия расширены — льгота действует и для семей с недееспособными детьми любого возраста.

Декларация и сроки

Если продали раньше минимального срока — подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и заплатите налог до 15 июля, даже если после вычетов налог получился нулевым. Если срок владения истёк, ни декларация, ни налог не нужны.

Отдельная история — продажа по переуступке до сдачи дома: там минимальный срок не действует в принципе, а шкала налога другая. И помните, что налог — только одна из переменных: не менее важно продать по правильной цене, о чём наш разбор об оценке квартиры. Хотите готовый расчёт «цена − налог = на руки» по вашей квартире — закажите бесплатную оценку.